הגורמים המעכבים את מכירת הנכס שלך

אני נתקל רבות במוכרי דירות שמנסים למכור את הדירה שלהם באופן עצמאי אולם ללא הצלחה ובמשך תקופה ארוכה.

מוכרי הדירות "העצמאיים" מושפעים מכמה גורמים המכשילים את אפשרותם להניע הליך תקין ונכון לשיווק הדירה ובכך ערכה הכספי עלול להיפגע.

מי ומה הם אותם הגורמים המעכבים ו/או מפריעים ?

  • הגורם הראשון - הבעלים של הדירה; 
    לרוב הם משוכנעים שהם יודעים לחשב את מחירי השוק ואת מחיר הדירה שלהם, והם בטוחים שהם קוראים את המפה נכון בהסתמך על אתרי יד שנייה למיניהם. הטעות המרכזית היא שהם לא יודעים לחשב את שלל הפרמטרים הנחוצים לחישוב שכזה.

    הם אוטומטית מפרסמים את הנכס במחיר גבוהה מעלל – 20%  מערכו האמיתי של הנכס בשוק. כתוצאה מכך, הנכס נתקע על המדף.
     

  • הגורם השני - אנטי;
    "רק לא מתווך", לבעלי דירות ונכסים בישראל יש דעה קדומה קשה על מתווכים בארץ, בחלק מהמקרים ניתן לומר שהדבר נכון, אולם ישנם מתווכים מקצועיים וישרים שהשירות שלהם מעולה. כתוצאה מאנטי שפתחו, הם מנסים לעבוד לבד ואז הנכס נשאר תקוע על המדף.

     

  • הגורם השלישי - למה שאשלם למתווך?;
    המתווך גובה שכר טרחה בגין מלאכתו הרבה בגובה 2% + מע"מ שהם הסכום המותר בחוק. מה שהישראלים לא יודעים זו העובדה ששכר הטרחה בישראל הוא מהזולים בעולם. בארה"ב למשל, שכר הטרחה עומד על 3% מהמוכר ועוד 3% מהקונה, כך גם באירופה כולה.
    כמו כן, בארה"ב 90% מעסקאות הנדל"ן מבוצעות באמצעות מתווך. בישראל נרשם גידול שהרקיע עד כדי 40% מהעסקאות והמגמה עולה היות והרבה ישראלים מבינים ששירותי התיווך מועילים להם.

     

  • הגורם הרביעי - בני משפחה; 
    ילדים, אחיינים, באי כוח, למעשה הראשונים שיגידו לנו מה לא לעשות הם אלו שאמורים דווקא להגן עלינו. הם ייעצו לכם למכור במחיר לא נכון, או שיגידו לכם מה לעשות ואיך וזאת מבלי שיהיה להם רקע מקצועי כלשהו. בכל האירועים בהם נתקלתי ברוב שנותיי בתחום, (משנת 2009), אני נתקל בנכסים שמפורסמים על ידי ילדי הבעלים או באי כוח שונים, ואלו מסרבים לתת למתווך מקצועי לעשות עבודה עבור הבעלים האמיתיים. התוצאה ידועה מראש, הנכס נשאר תקוע על המדף.

     

  • הגורם החמישי - תיווך בהסכמה;
    מוכרים המאמינים שייתנו את הדירה לכמה שיותר מתווכים עושים את הנזק הגדול ביותר.
    כאשר ישנו מתווך שעובד בהסכמה, את האנרגיה שלו הוא ישקיע דווקא בקונה ולא במוכר זאת מהטעם שהוא עובד בשביל הקונה ולא עבור המוכר.
    כאשר כמה מתווכים עובדים במקביל על הנכס שלכם, הם פוגעים בתדמיתו, כל מתווך מפרסם את הנכס במחיר שונה, לרוב הם יתחרו מי יצליח להוריד את המחיר כמה שיותר ולסגור עסקה כמה שיותר מהר.
    חשוב מאד שנכס יהיה בבלעדיות של מתווך מקצועי ובעל ידע נרחב בשיווק

  • הגורם השישי - שכנים, חברים, עמיתים לעבודה וכו';
    כמו בכל תחום, תמיד יהיו אלו שיגידו לכם שאתם טועים, שהם עשו את זה אחרת, שהם לא שכרו את שירותיו של בעל מקצוע והצליחו לבד. אבל הם לעולם לא יספרו לכם את התלאות ואת המחיר האמיתי שבו הם מכרו את הדירה שלהם. האמת שלהם תלך איתם לעולם הבא.

     

  • הגורם השביעי - בעלי מקצוע;
    האינסטלטור שבא אליכם והתפתחה שיחה, אולי החשמלאי, איש המזגנים, כולם אנשי מקצוע מעולים שראו מלא בתים ועסקאות, יחד עם זאת, אינם בעלי מקצוע בתחום התיווך והם מייעצים בתחום לא להם, הם אלו שעושים לכם עוד ""סדר"" בראש ובכך גורמים לכם לטעות. אל תתנו למכונאי לעשות עבודה של עו"ד ואל תתנו לעו"ד לעשות עבודה של אינסטלטור. מתווך הוא בעל מקצוע והוא יודע את מלאכתו יותר טוב מאנשים שלא עוסקים בתחום התיווך. לא סתם שמאי מקרקעין שלומדים 3 שנים לתואר פונים קודם כל למתווכים כדי לבנות את הדו"ח שלהם.
     

  • החבר שהוא עורך דין;
    עורכי דין הם אנשי מקצוע מעמיקים הרבה יותר, הם מכירים טוב את עולם הנדל"ן והם אלו שעושים לכם את החוזים, יחד עם זאת, אינם אנשי שטח ואינם מכירים את השכונה שלכם, את הייתרונות של הנכס שלכם, אינם אנשי שיווק ומכירות ואף אסור להם לעסוק בתיווך במשרדם, אלה אם זה נעשה במשרד אחר לחלוטין שהוא שלהם והוא מוגדר כמשרד תיווך. עורכי הדין הם בעלי המקצוע המחברים בין הצדדים ותפקידם לסייע בקידום האינטרס המשותף לצדדים.
    הרבה מאד עורכי דין פועלים כדי להערים קשיים על עסקאות נדל"ן ממקום של דאגה ללקוח שלהם ובצדק, אולם אם הלקוח לא ייתן להם הוראה לפעול לאיזון האינטרסים, תהיה כאן הכשלה של העסקה והפחדה ייתר על המידה.




     

10 סיבות למה נכון יותר לקחת מתווך