רוכשים דירה בלי מתווך? תחשבו פעמיים

בכתבה מעניינת של גיל מולכו שעלתה ב - Ynet ב - 5.8.2015, הוא נותן סקירה חלקית למה כדאי לשכור את שירותיו של מתווך דירות. לקחנו כמה ציטוטים והרחבנו טיפה כדי להעביר את המס החשוב בעניין:

 

בדיקה נוספת על איכות הנכס

עבור הקונה, ישנם יתרונות לשימוש במשרד התיווך. המתווך מכיר את מוכר הנכס ונמצא איתו בקשר רציף. הקונה יכול להיות בטוח יחסית באשר לאיכות הנכס משום שמתווך דואג למוניטין של עצמו ולא יסתכן במכירת נכס לא ראוי. בנוסף, משרד התיווך יכול לסייע לקונה למצוא את אנשי המקצוע הנכונים לייעוץ, כמו עו"ד המתמחה בתחום, ולסייע בהליכים הבירוקרטים, שידוך עם חברת הובלות, מעצב/ת פנים, שיפוצניקים, מומחי משכנתאות ועוד...

איתור הנכס הרצוי

למרות שראה לנו שבעידן של היום כבר ניתן לאתר כל דירה באמצעים חינמיים, כמו אתר יד2 או KOMO ודומיהם, או עיתונות כתובה, עדיין ישנם מוכרי דירות רבים שמעדיפים למכור את דירתם באמצעות משרד או מתווך "בלעדי". למעשה, מדובר בחוזה בין המתווך לבעלי הנכס, ששניהם מסכימים כי בתקופת זמן מוגדרת רק אותו מתווך יהיה היחיד שרשאי לשווק את אותו הנכס.

היתרון בתיווך בבלעדיות עבור בעל הנכס ברור

מעבר לעובדה שבעל הנכס כלקוח של המתווך לא נאלץ לנהל את תהליך המכירה שלוקח זמן, משאבים וסבלנות, למתווך יש אינטרס גדול למכור את הדירה, גם בהיבטי מוניטין וגם מהיבטים כלכליים. מעבר לכך, המתווך ידע לאמוד את ערכו האמיתי של הנכס בהתאם למחירי השוק וכמובן לפרסם ולשווק את הנכס.

מצד הקונים

גם עבור הקונים, המתווך הוא כלי שרת בידם המהווה חסכון גדול בזמן. חיפוש דירה לבד גוזל זמן ואנרגיה רבים. הגלישה באתרי האינטרנט השונים לעיתים מסורבלת, בהרבה מאד מקרים הנכסים המפורסמים כבר לא אקטואלים, הטרחה עבור הקונה הופכת לקשה מאד. לעיתים אנשים עוזבים את מקום העבודה במהלך שעות העבודה, אם ביום ואם בערב, מגיעים לנכס והוא בכלל לא מה שהם רצו. המתווך יודע לצמצם את הטרחה למינימום האפשרי. הוא מאתר את הצרכים שלכם, מכין רשימה, עובר בין הנכסים, נוסע לראות אותם, מצלם, מכין לעצמו רשימת דירות אותן יוכל להציג ודואג לתאם עם הקונה והמוכר את מועד הביקור לפני הרכישה. הרי כולנו אנשים עסוקים מאד, אין לנו את הזמן והסבלנות היומיומיים, לכן נוח מאוד שהמתווך עובד בשבילנו וחוסך לנו זמן וכסף יקרים.

 

הניסיון של המתווך והתרומה

המתווך תורם משמעותית מניסיונו ומהיכרותו את האזור בו הוא עובד. הוא מבין אילו דירות יתאימו לדרישות הקונה  ויראה לנו דירות שמתאימות במקסימום לדרישות שהצבנו לו. מתווך טוב יחשוף אותנו להיבטים מהותיים שאנחנו לא תמיד מתייחסים אליהם, אך אלו עשויים להיות קריטיים בהמשך (בנייה באזור, סביבה ומוסדות חינוך עכשוויים או עתידיים, חזקה ברכוש המשותף, הכנה למעלית, דמי ועד בית גבוהים, מחסן נפרד או משותף וכדומה, בעיות חניה, וכו'). היכרותו של המתווך ברמת המיקרו עם האזור בו הוא עובד מהווה יתרון גדול בזיהוי הזדמנויות להשקעה, מתווך טוב ש"חי ונושם" את השטח ידע למצוא לנו את הבית או הדירה המתאימים לנו במקסימום.

אגו כגורם משפיע

במשא ומתן למכירה וקניה של נכס, אם דירה ואם בית, קיימת אמירה כי "עסקה היא טובה כאשר שני הצדדים מרוצים ממנה". הבעיה: כולנו "חכמים ויודעים הכל", יש לנו אגו שלא נותן לנו מנוח וזה מה שברוב המקרים מסכל את העסקה. כל אחד עלול להתבצר בעמדתו ובכך לגרום לפיצוץ העסקה ושני הצדדים מפסידים. מצב מתסכל מאד. כולם מתחרטים על כך לאחר מעשה. הגישה הנכונה בעולם הנדל"ן קובעת ש"משא ומתן אידיאלי יתנהל באמצעות מתווך". תפקידו של המתווך הוא להכניס את הצדדים למצב ראלי ופרופורציונאלי, לצמצם את האגו והרגשות הנובעים מהעלאה או הורדה של מחיר הנכס.

תמחור נכון

אנשים שרוצים לעשות סקר שוק בודקים את האתרים השונים ומאמינים שעלו על הנוסחה שנתונים אלו מציגים, האמת, לו הדבר היה כזה קל, חברות התיווך הגדולות לא היום משקיעות מליוני דולרים בפיתוח תוכנות מתקדמות לביצוע ניתוחים ופילוחים לפי פרמטרים מדויקים. לקלר וויליאמס למשל, יש תוכנה שעוצבה במיוחד לשוק הישראלי והיא בודקת נתונים מכל שכבות הנתונים ולא רק מעסקאות אקראיות שנמצאות באתרים השונים כולל אתר רשות המיסים. לא אחת מסתבר שבאתר הרשות יש נתונים לא נכונים לשוק. תמחור הנכס הן לרוכש והן לקונה מבוצע ע"י המתווך שעושה הצלבות מידע עם מערכות מתקדמות אלו. הוא מציג מחיר ראלי ומאוזן ששני הצדדים יוכלו לחיות איתו בשלום, הקונה הרוויח כי קנה במחיר ראלי והמוכר מרוויח כי מכר במחיר נכון. בזכות כלים טכנולוגיים אלו ובזכות היכרותו עם השטח, ובזכות הבנתו את הצרכים של הצדדים, המתווך נחשב גורם חשוב מאד המאזן ומפשר במשא ומתן בין הצדדים.