לאן באמת מחירי הדירות מכוונים ?

מחירי הדירות יורדים או עולים?

תלוי איך בודקים, לפי נתוני הלמ"ס, מחירי הדירות רשמו חודש שלישי רצוף של ירידות.
אבל סקירת יו"ר לשכת שמאי המקרקעין לשעבר, שאינה כוללת את עסקאות מחיר למשתכן
מגלה דווקא עליות מחירים ברבעון הרביעי של 2017.


מומחים הסבירו באולפן ynet את הבעיתיות בחישוב הנתונים והאם כדאי לרוכשים להמתין
להמשך ירידות מחירים...
לכתבה המלאה של בילי פרנקל ואולפן ynet

 

מאת: שרון דרורי - 27.2.2018 - עדכון 23.3.2018
יש לציין שישנן הרבה בדיקות שאינן משקפות את המציאות ואי התייחסות לעליות מחירי הדירות
התלולה שמתרחשת בראשון לציון ובעיר הסמוכה - רחובות רק פוגמת במידע שמפרסמים.
ראו את הטבלה שפורסמה בכתבה של Ynet מיום שני ה - 19.2.2018.

מחיר למשתכן אינו יכול לשקף את מחירי הנדל"ן בישראל היות והוא מוגדר לאוכלוסיה ספציפית.
אי לכך, המחיר למשתכן לא יכול להשפיע על מחירי הנדל"ן - דירות יד2 או משפרי דיור שמעדיפים
להישאר בעיר בה הם גרים.

מחירי הדיור בישראל לעולם יעלו, זאת ניתן ללמוד מהמאמר שכתבתי "האמת על הנדל"ן בישראל"
חשוב להבין, בישראל אין בניה רבויה שמתאימה לזוגות צעירים בערים הגדולות. הדירות יקרות, הביקוש גדל וההיצע מתכווץ, לכן מחירי הדירות עולים ועולים ולא ניתן לעצור זאת.

כאשר מומחים אומרים לכם לחכות עוד כמה חודשים, אתם מסתכנים בעליית מחירים נוספת, שהריי
כבר צוין כי מחיר למשתכן לא נכלל בתחשיבים שלהם. מה שמשפיע על כל הבדיקות.


ולמרות זאת, גם הבדיקות של המומחים מעידות כי מחירי הנדל"ן עלו, עולים ועוד יעלו.
יחד עם זאת, בחודשים פברואר מרץ 2018 נראית ירידת מחירים וזה זמן שכדאי לקונים לעשות מהלך מחד ולמוכרים למכור על מנת להמנעה מירידות נוספות שנראה כי הן מתקרבות.

 

אל תגידו שלא אמרתי לכם

אז מחירי הדירות רק יעלו, למה זה קורה ?

ישנה טענה שהקבלנים מורידים רגל מהגז והחלה ירידה בהתחלות הבניה ב - 14% בשנת 2017.

ירידה משמעותית בהתחלות הבנייה בשנת 2017 לעומת שנת 2016, וירידה גם ברמה הרבעונית, בין הרבעון הרביעי של 2017 לרבעון שקדם לו - כך עולה מנתוני התחלות הבנייה שפורסמו היום (ג') על-ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

לכתבתו של אורי חורי - גלובס 20.3.2018

אז אל תגידו שלא אמרתי לכם

מאת: שרון דרורי - 20.3.2018

השוק הישראלי הוא שוק רווי ומלא במערכות בעלות שיטות אינטרסנטיות שלא מתחשבות בנו האזרחים הקטנים. הממשלה לא מסוגלת לייצר רגולציה שתגביל את עלויות הקרקע ואת אחוזי הרווח של הקבלנים, אין לה את האומץ לכך.

במבט נכון על מדיניות המחירים לדיור בישראל, אם המדינה תדע להגביל את הרווחים של הקבלנים אבל עדיין לאפשר להם להרוויח טוב מחד, ומאידך, לאפשר לאנשים מן המניין וזוגות צעירים את היכולת לרכוש דירה בכוחות עצמם, אז או אז תהיה כאן תנועה טובה של נדל"ן בריא.

אין נוסחה שיכולה להתגבר על הליך שכזה היות ומחירי הדיור הם דיפרנציאליים ומותאמים לאזורי הביקוש לפי רמתם. נכון, המרכז לעולם יהיה יקר יותר, ונכון, הפריפריה לא מחוזקת מספיק, אז איך בכל זאת מצליחים לעשות משהו כדי לסייע לזוגות צעירים ו/או לאנשים שרוכשים דירה ראשונה?

התשובה נמצאת איי שם בתחילת שנות ה - 70, קוראים לה גולדה מאיר.

התוכנית המופלאה של ממשלת גולדה הייתה לבנות שיכונים רחבי היקף בספסוד ממשלתי תוך קידום פרויקטים לרווחת התושבים במיוחד בעיירות פיתוח ושכונות המצוקה, זאת במקביל לעימותיה עם הפנתרים השחורים, אבל זה כבר לסיפור אחר.

ע"פ ההיסטוריה של ישראל, רק בשני מקרים היו ירידות משמעותיות במחירי הדיור.
ירידות אלו התרחשו בגין התערבות ממשלתית.


בראשונה - 1956-1958 תקופת הצנע, הממשלה התערבה ואף חילקה תלושי מזון לנזקקים, 
בהתערבות העמוקה של הממשלה, חולקו קרקעות חינם לקבלנים כדי שיתחילו לבנות תוך מגבלות על המחירים שהם מציעים למכירה. (איש לא מזכיר את זה היום).


בשנייה - 1973-1978, גולדה מאיר ואריק שרון, התערבות ממשלתית, החלו בניית השכונות, תל כביר, קרית שרת, כל קרית שמונה, טבריה, רמת גן, באר שבע, ערד, דימונה ועוד...


הבניה ע"ח הממשלה, הספסוד במחירים ע"ח הממשלה...

בום, ירידות מחירים משמעותיות.


מ - 1978, המגמה חזרה לעלייה משמעותית עד היום ואוטוטו תהיה כאן התפוצצות של הבועה, רק שהפעם ההתפוצצות תהיה הפוכה, כלפי מעלה.
כאן זה לא ארה"ב.

למעשה, אם תקום כאן ממשלה שתחליט לעזור על באמת לשכבות החלשות ולזוגות צעירים, היא זו שתבנה בניה רבויה ותפתח עוד את ההתיישבות בפריפריה, ממשלה חזקה כזו לא תיתן לקבלנים את הכוח בידיים ובמהירות הבזק מחירי הדיור ירדו פלאים.

אבל ראו איזה פלא, גם כאשר זה יקרה, הדבר יהיה יעיל לתקופה של כמה שנים בודדות, זאת מכיוון שבישראל אין די קרקעות לבניה, בשלב מסוים הממשלה גם תרצה לעצור את הפרויקטים האלו לטובת העברת תקציבים לנושאים אחרים.

ראו את הגרף שפורסם בוואלה

2579636-46.jpg

עוד נדבח שגורם לעליית המחירים במרכזי הערים הגדולות, הליכי תמ"א 38.

בערים כמו ראשון לציון או פתח תקווה, ראשי הערים עוצרים את הפרוייקטים בגין בעיה של תכנון תנועה ותשתיות, אז המעט שהם מאשרים יוצר מצב שמחירי הדירות גבוהים משמעותית ולא מאפשרים לזוגות צעירים ואוכלוסיה ממוצעת לקנות דירות בפרוייקטים כאלו.

בתל אביב, זה כבר שיגעון, שם מחירי הדירות בתמ"א 38 מרקיעים שחקים לרמות בלתי אפשריות.

ירושלים היא עיר נהדרת לתמ"א 38 היות וראש העיר מקדם את הנושא ואף הקים חברה מיוחדת של העיריה המסייעת ליזמים בקידום הפרוייקטים. ובכל זאת, מחירי הדיור בירושלים גבוהים עד כאב.

ושוב, תמיד יש את הצד השני, לפי כל הנתונים הראליים ומצב השוק בישראל, בחודשים ינואר עד מרץ כולל, נראית ירידת מחירים גדולה ברחבי הארץ באופן כללי. אז השוק מתנהג אחרת, ומחירי הנדל"ן יורדים, הקבלנים מעדיפים להאט את הקצב והדבר עשוי לגרום לשינוי בטווח הקצר.

לסיכום,

מחירי הנדל"ן בישראל לעולם יעלו, לא ניתן לעצור את זה אולם ישנן ירידות בנקודות זמן קריטיות, וחשוב לזהות את הירידות הללו ולנצל את התקופה.

לדעתי, כדי למקסם את ירידות המחירים נדרשת התערבות ממשלתית ורגולטיבית, אולם גם היא תהיה מוגבלת בזמן היות והשוק מכתיב את התנאים.

אז מתי נכון לקנות דירה ?

עכשיו, תמיד עכשיו, ממש היום, כי תמיד מחיר הדירה שלכם יעלה.

למה עכשיו ? כי כך תרוויחו עלייה בתוך 4 שנים ואז תוכלו לעשות גלגול קדימה לדירה הבאה.

דעה אישית.

ראו לדוגמה את מדד יד2 למחירי הדירות בקרית ראשון לציון

תנו למומחי הנדל"ן שלנו לעשות עבורכם את עבודה.

אנחנו נצלם, נפרסם, נשווק ונמכור לכם את הנכס תוך מתן ייעוץ מקצועי וליווי בכל הליך השיווק והמכירה של הדירה / נכס